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(art. 51 de la loi du 29 juillet 1998 relative à la lutte contre les exclusions, art. 232 du CGI ; BOI 6 F 2-99 et 6 F 3-99)
La taxe annuelle sur les logements vacants est perçue, depuis le 1er janvier 1999, dans les communes appartenant à des zones d'urbanisation continue de plus de 200 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements au détriment des personnes à revenus modestes et des personnes défavorisées. La liste de ces communes a été fixée par le décret no 98-1249 du 29 décembre 1998. Elles sont situées dans les agglomérations de Paris, Lille, Bordeaux, Toulouse, Lyon, Montpellier, Cannes-Grasse-Antibes, Nice.
Le produit net de la taxe est destiné à l'Agence nationale de l'habitat (ANH).
La taxe est due par le propriétaire, l'usufruitier, le preneur à bail à construction ou à réhabilitation ou l'emphytéote qui dispose d'au moins un local d'habitation non meublé, vacant depuis deux années consécutives au 1er janvier de l'année d'imposition et qui, en conséquence, n'est donc pas soumis à la taxe d'habitation. Ainsi, les résidences secondaires meublées et donc soumises à la taxe d'habitation sont exclues du champ d'application de la taxe.
Par ailleurs, la taxe n'est pas due au titre des logements vacants détenus par les organismes d'habitation à loyer modéré et les sociétés d'économie mixte, destinés à être attribués sous condition de ressources.
Seuls sont soumis à la taxe les logements vacants habitables. Ne sont donc pas assujettis les logements qui ne pourraient être rendus habitables qu'au prix de travaux importants (dont le montant, à titre de règle pratique, excéderait 25 % de la valeur du logement), dont la charge incomberait nécessairement à leur détenteur et destinés :
soit à assurer la stabilité des murs, charpentes et toitures, planchers ou circulations intérieures ;
soit à installer, dans un logement qui en était dépourvu, ou réaliser la réfection complète de l'un des éléments suivants : équipement sanitaire élémentaire, chauffage, électricité, eau courante, ensemble des fenêtres et portes extérieures.
Le logement doit être vacant et habitable au 1er janvier de chacune des années de référence et au 1er janvier de l'année d'imposition.
Les logements occupés plus de 30 jours consécutifs au cours de l'une des deux années de référence ne sont pas assujettis à la taxe. La preuve de l'occupation peut être apportée, notamment, par la déclaration de revenus fonciers, la production de quittances d'eau, d'électricité...
La vacance ne doit pas être involontaire. À ce titre, sont notamment exclus du champ d'application de la taxe :
les logements ayant vocation, dans un délai proche (un an à titre de règle pratique) à disparaître ou à faire l'objet de travaux dans le cadre d'opérations d'urbanisme, de réhabilitation ou de démolition ;
les logements mis en location ou en vente au prix du marché et ne trouvant pas preneur ou acquéreur alors que le propriétaire a effectué toutes les démarches nécessaires pour le louer ou le vendre.
En cas de cession d'un logement vacant, le décompte du nouveau délai de vacance de 2 ans s'effectue, à l'égard du nouveau propriétaire, à compter du 1er janvier de l'année suivant celle de la cession.
La taxe est calculée à partir de la valeur locative de l'habitation (identique à celle retenue en matière de taxe d'habitation) multipliée par les taux suivants :
10 % la première année où le logement devient imposable (qu'il s'agisse d'un local imposable pour la première fois ou nouvellement imposé après une interruption du cycle de taxation) ;
12,5 % la deuxième année ;
15 % à compter de la troisième année.
La taxe est recouvrée par les comptables du Trésor dans les mêmes conditions que la taxe foncière sur les propriétés bâties.
Les frais de gestion s'élèvent à 9 % du montant de la taxe mise en recouvrement.
Le redevable de la taxe peut en obtenir la décharge par voie de réclamation contentieuse (présentée avant le 31 décembre de l'année suivant celle de la mise en recouvrement), si la vacance du logement est indépendante de sa volonté ou si la vacance a été interrompue pendant plus de 30 jours au cours d'une des deux années de référence, lorsque le service n'a pas pu prendre en considération ces éléments lors de l'établissement de l'imposition.
(art. 47 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement ; art. 1407 bis et 1408 I du CGI ; BOI 6 D-3-07).
Conformément aux dispositions de l'article 47 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, et sous réserve que la taxe annuelle sur les logements vacants prévue à l'article 232 du CGI ne soit pas applicable sur leur territoire, les communes peuvent, par une délibération prise dans les conditions prévues à l'article 1639 A bis du CGI, décider d'assujettir à la taxe d'habitation, les logements vacants depuis plus de cinq années au 1er janvier de l'année d'imposition.
Cette taxe est codifiée aux articles 1407 bis et 1408 I du CGI et est applicable à compter de 2007.
La taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV) s'applique uniquement dans les communes où le conseil municipal a délibéré en ce sens. Seules les communes autres que celles dans lesquelles la taxe annuelle sur les logements vacants prévue à l'article 232 du CGI a été instituée (cf. décret n° 98-1249 du 29 décembre 1998), peuvent instituer cette taxe.
Un même logement ne peut donc pas faire l'objet d'une double taxation, au titre de la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) d'une part, et de la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV) d'autre part.
La taxe d'habitation due au titre de ces logements vacants est établie au nom du propriétaire, de l'usufruitier, du preneur à bail à construction ou à réhabilitation ou de l'emphytéote qui dispose d'au moins un local d'habitation non meublé, vacant depuis cinq années consécutives au 1er janvier de l'année d'imposition et qui, en conséquence, n'est donc pas soumis à la taxe d'habitation.
Seuls les logements vacants habitables (appartements, maisons), c'est-à-dire clos, couverts et pourvus des éléments de confort minimum (installation électrique, eau courante, équipement sanitaire) sont soumis à la taxe d'habitation sur les logements vacants.
Ne sauraient donc être assujettis des logements qui ne pourraient être rendus habitables qu'au prix de travaux importants et dont la charge incomberait nécessairement à leur détenteur et destinés :
soit à assurer la stabilité des murs, charpentes et toitures, planchers ou circulations intérieures (notamment les escaliers) ;
soit à installer, dans un logement qui en est dépourvu ou, dans le cas contraire, effectuer la réfection complète de l'un ou l'autre des éléments suivants : équipement sanitaire élémentaire, chauffage, électricité, eau courante, ensemble des fenêtres et portes extérieures.
À titre de règle pratique, il est admis que cette condition est remplie lorsque le montant des travaux nécessaires pour rendre le logement habitable excède 25 % de la valeur vénale du logement au 1er janvier de l'année d'imposition. la production de devis peut permettre, la plupart du temps, d'apprécier cette situation.
La vacance s'apprécie au sens des V et VI de l'article 232 du CGI.
Le logement doit être vacant et habitable au 1er janvier de chacune des cinq années de référence et au 1er janvier de l'année d'imposition.
En revanche, les logements occupés plus de 30 jours consécutifs au cours au moins d'une des années de référence ne sont pas assujettis à la taxe. La preuve de l'occupation peut être apportée par tous moyens, notamment la déclaration de revenus fonciers des produits de la location, la production des quittances d'eau, d'électricité, de téléphone...
Conformément aux dispositions du VI de l'article 232 du CGI, la taxe n'est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable. Il en résulte que sont notamment exclus du champ d'application de la taxe :
les logements ayant vocation, dans un délai proche, à disparaître ou à faire l'objet de travaux dans le cadre d'opérations d'urbanisme, de réhabilitation ou de démolition (à ce titre, un délai d'un an peut être retenu) ;
ou les logements mis en location ou en vente au prix du marché et ne trouvant pas preneur ou acquéreur.
En cas de cession d'un logement vacant, le décompte du nouveau délai de vacance de 5 ans s'effectue à l'égard du nouveau propriétaire, à compter du 1er janvier de l'année suivant celle de son acquisition.
La base de la taxe est constituée par la valeur locative brute de l'habitation, identique à celle qui serait retenue pour la taxe d'habitation.
Le taux d'imposition est voté par la commune ou calculé par l'administration pour les syndicats s'ils existent.
La cotisation est égale au produit de la base brute d'imposition des logements vacants situés à l'adresse par le taux d'imposition communal et syndical (le cas échéant), majoré des frais de gestion de la fiscalité directe locale et éventuellement du prélèvement sur base d'imposition élevée.
Pour assurer les missions d'assiette et de recouvrement qui lui incombent, l'État perçoit des frais de gestion qui s'élèvent à 8 % de la somme des cotisations calculées pour chaque collectivité.
Un prélèvement pour base élevée est effectué au profit de l'État sur les locaux à forte valeur locative. Le taux, qui s'applique à la base communale, est de 1,2 % lorsqu'elle est comprise entre 4 573 € et 7 622 € ; 1,7 % lorsqu'elle excède 7 622 €.
La taxe est recouvrée par les comptables du Trésor dans les mêmes conditions que la taxe d'habitation.
Le redevable de la taxe peut en obtenir la décharge par voie de réclamation contentieuse (présentée avant le 31 décembre de l'année suivant celle de la mise en recouvrement), si la vacance du logement est indépendante de sa volonté ou si la vacance a été interrompue pendant plus de 30 jours au cours de la période des cinq années précédentes, lorsque le service n'a pas pu prendre en considération ces éléments avant l'établissement de l'imposition.
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